ของหลุดจำนอง…แหล่งสมบัติของนักลงทุน

Home / การค้าการลงทุน, เศรษฐกิจ-ธุรกิจ / ของหลุดจำนอง…แหล่งสมบัติของนักลงทุน

“ของหลุดจำนอง…แหล่งสมบัติของนักลงทุน”

หลายๆท่านคงจะพอทราบกันอยู่ว่าของที่หลุดจาการจำนอง มักมีราคาที่ค่อนข้างถูกกว่าราคาตามท้องตลาดทั่วไป และถือเป็นที่จับตามองของเหล่านักลงทุน ที่มักเข้ามา ซื้อ-ขาย เพื่อเกร็งกำไรกันอย่างแพร่หลาย ซึ่งเหล่าบรรดาของที่หลุดจากการจำนองนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งแหล่งสมบัติขนาดใหญ่ ของเหล่านักลงทุนเลยก็ว่าได้

21.1

การจำนอง คืออะไร?

จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง(ป.พ.พ. มาตรา 702) ซึ่งหมายถึงผู้จำนองยังคงมีสิทธิครอบครองและใช้สอยที่ดินของตนได้ตามปกติ ซึ่งตามกฎหมายแบ่งทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้เป็น 2 ประเภทคือ

1. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่ง ปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น

21.12

2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ คือ  ก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ  หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ข. แพ , ค. สัตว์พาหนะ , ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้น

 19

โดยทรัพย์สินที่หลุดจากการจำนองจะถูกนำออกขายทอดตลาด ในจังหวะนี้เองคือโอกาสทองสำหรับนักลงทุน ที่จะเข้ามาจับจองครอบครองเหล่าทรัพย์สิน ในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดมากถึง 40% -50% เพื่อนำมาพัฒนาต่อนั่นเอง

ด้วยจุดเด่น ของทรัพย์สินหลุดจำนองที่นอกจากจะซื้อถูกแล้ว ยังขายได้เร็ว เพราะใช้เวลาปรับปรุงน้อยกว่าสร้างใหม่ เมื่อซ่อมแซมเรียบร้อยก็สามารถขายต่อได้ทันที และทำกำไร มากกว่าทุนเฉลี่ยที่ 20% แม้ทรัพย์สินหลุดจำนองจะน่าสนใจ แต่ขึ้นชื่อว่าการลงทุน ย่อมมีข้อดีและข้อเสียตีคู่กันมา ซึ่งจุดด้อย ส่วนใหญ่ที่พบจากของหลุดจำนองนั้น คือสภาพของ ทรัพย์สินที่ค่อนข้างเก่า ทรุดโทรม เช่น บ้าน อาคาร หรือบางทีอาจพบว่ามีคนอาศัย หรือยังติดจำนองอยู่

17

18

ดังนั้นเพื่อให้การลงทุนมีประสิทธิภาพสูงสุด ควรตรวจสอบสิ่งต่างๆ ก่อนที่จะเริ่มลงทุนดังนี้

1.การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีประโยชน์หลักอยู่ 2 ข้อคือ เพื่ออยู่อาศัยกับเพื่อลงทุน ดังนั้นควรวางแผนการซื้ออย่างถูกต้องว่าต้องการอะไร

2.การซื้อทรัพย์สินหลุดจำนอง ควรซื้อจากการขายทอดตลาดจะดีที่สุด เพราะวางใจได้ว่าจะได้รับความช่วยเหลือจากศาล กรมบังคับคดี และสถาบันการเงินเป็นอย่างดี

3.“ไปดูให้รู้ด้วยตา” หลายคนอาจจะเคยได้ยินกันมาบ้างแล้วกับคำว่า “อย่าซื้อบ้านถ้าไม่ได้เห็นของจริง” ซึ่งเป็นคำพูดที่ถูกต้องที่สุด เพราะการซื้อบ้านที่ไม่เห็นของจริงไม่ต่างจากการซื้อวิมานในอากาศ มันมักสวยงามกว่าความเป็นจริงเสมอ แต่ข้อมูลสำคัญที่ไม่ค่อยมีใครออกมาบอกให้ทราบ คือกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุไว้ว่า “ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด” นั่นแปลว่าภาระด้านการซ่อมแซมทั้งหมดจะตกอยู่กับผู้ซื้อ การเข้าไปตรวจสอบประเมินค่าซ่อมแซมบวกเข้ากับราคาซื้อ เพื่อพิจารณาความคุ้มค่า ก่อนการตัดสินใจซื้อจึงถือเป็นเรื่องสำคัญมาก

21.9

4.ทำเล=ทำเงิน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำเลคือสิ่งแรกที่ต้องมองให้รอบด้าน ทรัพย์สินหลุดจำนองก็ไม่ได้อยู่ในข่ายยกเว้น หากเป็นทำเลที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาด ต่อให้ซื้อมาถูกแสนถูก ก็ไม่สามารถสร้างกำไรได้มากเท่าที่ควร ส่วนทำเลที่มักป็นที่ต้องการและทำให้ราคาสูงขึ้นเป็นสอง สามเท่า คือทำเลที่อยู่ใกล้กับระบบขนส่ง เช่น รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน ฯลฯ

13

5.ตรวจสอบหลักฐาน เพื่อความถูกต้องทางกฎหมาย ควรตรวจสอบหลักฐานต่างๆ ให้รอบคอบ ตั้งแต่ใบอนุญาตสร้างของผู้ประกอบการหรือเจ้าของไปจนถึงหลักฐานอื่นๆ ซึ่งแยกออกเป็น บ้าน พิจารณาประวัติการจำนองหรือค้ำประกันเงินกู้จากสถาบันการเงินก่อนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งในส่วนนี้สถาบันการเงินจะมีเจ้าหน้าที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้อย่างครบกระบวนการ อาคารชุด ขอดูเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด ค่าธรรมเนียมต่างๆ ตลอดจนรายการทรัพย์สินส่วนกลาง การบริการต่างๆ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างละเอียด

6.การจะลงทุนกับทรัพย์สินหลุดจำนอง ควรเลือกซื้อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำและขายต่อในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น เพื่อให้ทำกำไรได้สูงสุด ซึ่งในการลงทุนทุกครั้งมีความเสี่ยง ดังนั้นผู้ลงทุนควรที่จะศึกษาข้อมูลก่อนการลงทุนทุกครั้ง

 

MThai News

ขอบคุณข้อมูลจาก TerraBKK.com